租屋糾紛案例-房東將租屋賣給別人

【 案例 】

小明從外地來台中工作,在工作場所的附近租了一間套房,租期為1年。那知才過了3個月,房東因炒股失利,將套房賣了,而新房東想將套房收回,整修後以更高的價格出租,所以跟小明說房屋的所有權已轉移,請他搬走,小明才剛搬好不久又要開始找房子,覺得很困擾…

【 解答 】

民法第425條第1項內容明文規定,即使房東有出售租屋的行為,仍不影響原先房客的租屋權益,所以小明依法仍然可以住到合約期滿為止,新房東不得收回租屋。這就是俗稱的「買賣不破租賃」條款。

不過政府為了避免有假租賃的情形發生,民法第425條第2項另有規定,房屋租約「租期超過五年或未訂租期」且租約也「未經公證」,此時房客將不適用「買賣不破租賃」的規定。

簡單的說:
「租約有公証」:買賣不破租賃,房客有保障。
「租約無公証」:合約租期5年(含)內 買賣不破租賃有保障,超過5年就沒有保障。租期未定也沒有保障。

民法第425條

1. 出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。
2. 前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。

當租屋糾紛發生時,最快的方法就是雙方溝通協調,直到達成共識。

當無法達成共識時,可向鄉、鎮、市公所調解委員會聲請調解,或透過法院的「調解程序」、「簡易訴訟程序」,或「小額訴訟程序」來保護雙方應有的權益。

調解相關法規
鄉鎮市調解條例第10條第1項
民事訴訟法第403條第1項第5款
民事訴訟法第427條第2項第1款、第8款
民事訴訟法第436條之8第1項

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