社會住宅-減稅計算方式

房子成為社會住宅當個公益出租人,可以大幅節稅。依住宅法第22、23條規定,加入包租代管計畫之房東可享有房屋稅、地價稅、綜合所得稅等相關賦稅優惠。詳細內容如下:

一、【 綜合所得稅 】

  1. 每月租金在15,000(含)以內:可免納租金收入所得稅。
  2. 每月租金超過15,000元:可先減除15000之免稅額,超出之部份,可列60%為房屋必要損耗所支出之費用進行扣除,剩餘的再計稅。( 見以下範例 )

加入社宅所得稅計算範例:

假設:月租金20,000元,房東之綜合所得稅課稅級距為20%
年稅額計算:
( 租金20, 000元 – 免稅額15, 000元 ) x ( 1-60% ) x 20% x 12個月 = 4,800

這樣有省到稅金嗎 ? 我們再來看看如果房東自租不加入社宅的狀況:

房東自租不加入社宅範例:

假設:月租金20,000元,房東之綜合所得稅課稅級距為20%
年稅額計算:
( 租金20, 000元 – 免稅額0元 ) x ( 1-43% ) x 20% x 12個月 = 27,360

以上可以看出稅金的差距非常大,如果成為社宅,前後稅金可省下22,560元 !

主要因素除了免稅額的影響,還有自租的房屋必要支出費用依規定只能扣除43%,比社宅的60%少了17% !

以上只比較「一般房東自租」、「社會住宅包租代管」,但另外還有2種情況,總計4種狀況全部列出如下:
( 以下皆出租供「住宅」使用,非商業租賃 )

出租方式房東自租
(一般)
房東自租
(公益人出租)
委託業者
包租代管
社會住宅
包租代管
修繕補助費每年1萬,共3萬
綜所稅優惠
每屋每月免稅額
最高15,000元最高6,000元最高15,000元
綜所稅優惠
必要費用減除比例
43%43%租金
6,000以下免稅
6,000~20,000元為53%
超過20,000元部份為43%
60%
房屋稅優惠按自用住宅稅率按自用住宅稅率按自用住宅稅率按自用住宅稅率
地價稅優惠依各縣市政府比照自用住宅稅率
法源依據 所得稅法§14
第五類
住宅法§15
住宅法§16
房屋稅法§15
租賃住宅市場發展及管理條列§17住宅法§22
住宅法§23
註1 :「公益人出租」指房客有領取住宅補助,但房屋非社會住宅
註2:「社會住宅」執行政策是由政府委託物管業者進行包租代管

二、【 房屋稅 】

屬地方稅,授權直轄市、縣(市)政府制定賦稅優惠自治條例,得予適當減免。

以台中市為例:採自住稅率1.2%計算 ( 即減徵應納房屋稅額20% )

法源依據:

臺中市社會住宅興辦及公益出租人出租房屋優惠地價稅房屋稅自治條例


三、【 地價稅 】

屬地方稅,授權直轄市、縣(市)政府制定賦稅優惠自治條例,得予適當減免。

以台中市為例:採自住稅率2‰計算( 即減徵應納地價稅額80% )

法源依據:

臺中市社會住宅興辦及公益出租人出租房屋優惠地價稅房屋稅自治條例


綜合所得稅、房屋稅、地價稅於每年何時開徵(繳納期限)及課稅所屬期間各為何時?

稅目課徵所屬期間開徵期間 ( 繳費期限 )
綜合所得稅前一年1月1日至12月31日每年5月1日至5月31日 ( 2022年最晚為6/30 )
房屋稅自前一年7月1日至當年6月30日每年5月1日至5月31日
地價稅當年1月1日至12月31日每年11月1日至11月30日

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