社會住宅-房東篇-政府補助優惠整理

政府撒錢大利多 ! 房東看過來 ~ 政府補助拿好拿滿,不論你是職業房東或兼職房東賺外快,你都需要了解什麼是社會住宅。(以下是第三期計畫)

首先你看看你是那一類型的房東:

如果你是好野人手上有整棟的房子且裡面有15間以上房間可供出租,那麼請移駕到這裡:社會住宅-旅館轉型社宅篇

如果你是一般的小資族房東,手上只有15間以內且不在同一棟樓的房東,請繼續往下看…

你可以選擇2種方式:

  • 包租代管 】:就是把你的房子出租給政府,由政府委託租賃管理業者當二房東,好處是省時省力,風險極低,即使房子沒有租出去也可以每月收取固定房租,缺點是包租金的價格會被壓的較低。
  • 代租代管 】:房東對自己的房子仍有主導權,可以選擇房客、自訂租金。物管業者只負責管理房子、催繳房租、代為招租。與包租最大的差別是房子如果沒有租出去就沒有租金收入,風險相對較高,但與其自己管理,代租代管還是較為省時省力。

我的房子轉為社會住宅有什麼好處 ?

一、省錢:

政府出錢補助你,補助費用有以下三種:

  1. 【 修繕費補助 】:每年10,000元/每年/每屋
  2. 【 租約公証費補助 】:雙北4,500、其他縣市3,000元 (每次/每件/最多3次) (參閱:租約公證是什麼?費用、優點一次說清楚) (代管方案)
  3. 【 保險費補助 】:居家相關安全保險費,最高3500元/年/屋(含住宅火災、地震基本保險及特定事故相關保險)(參閱:居家相關安全保險有那些? ) (包租方案)

二、省時間:

政府出錢請合格物業管理公司幫你管理房屋、帶看房客:

  1. 不用再應付囉唆難纏的房客
  2. 不用花時間帶看又擔心租不出去
  3. 免管理費
  4. 免仲介費

三、減稅:

以下三種賦稅有減免優惠:

四、降低空租期的風險 (包租代管方案)

  • 沒有空租期,由物業管理公司每月定時給付房租,不用擔心收不到房租
  • 不用花廣告費刊登出租,由物業管理公司負責處理

已經出租中的房子是否可以加入計畫?

可以,但出租中之租賃住宅及承租人,皆須符合「社會住宅包租代管第三期計畫執行要點」之規定。由房東選擇加入包租或代管方案後,重新簽訂契約。


房子當社會住宅中途能出售嗎 ?

可以。房東若中途想將房屋出售,依據民法第425條及租約規範辦理。

【 民法第425條 】
1. 出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。
2. 前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。


我的房子可以當社會住宅嗎 ?

1. 首先要看你的房子座落位置:參閱以下「第三期社會住宅包租代管計畫辦理機關彙整表」

公會版:由「國家住宅及都市更新中心」及6直轄市租賃公會及業者辦理。(已開辦)

2.房子的建物「所有權狀影本、建築物使用執照影本、測量成果圖影本或建築物登記資料」,應符合以下條件:

  • 主要用途含有「住」、「住宅」、「農舍」、「套房」、「公寓」或「宿舍」字樣。
  • 主要用途均為空白,依房屋稅單或稅捐單位證明文件所載全部按住家用稅率課徵房屋稅。
  • 非位於工業區或丁種建築用地之建物,其主要用途為「商業用」、「辦公室」、「一般事務所」、「工商服務業」、「店舖」或「零售業」,依房屋稅單或稅捐單位證明文件所載全部按住家用稅率課徵房屋稅。
  • 非位於工業區或丁種建築用地之建物,申請人出具主管建築機關核可作第一目用途使用及免辦理變更使用執照之相關證明文件者,依房屋稅單或稅捐單位證明文件所載全部按住家用稅率課徵房屋稅。

3.應以一門牌為一租賃住宅出租,不得分租。所以如果你是1個門牌隔成好幾間套房的就只能申請一間。


社會住宅的房客都是弱勢族群嗎 ? 會不會…

房客身分並不限定於弱勢族群,只要符合「社會住宅包租代管第三期計畫執行要點第21點規定之民眾皆可以一般戶資格提出申請。

簡單來說,你的房子出租對象一定非有錢人(因有排富條款),多數為一般民眾、或為弱勢戶。

如果採用的是代租代管方案,房東還是有權可以篩選房客的。

如果採用的是包租代管方案,由物管業者承擔風險,不會有收不到租金的問題,而物管業者為了降低自己的風險,其實更會嚴格過濾房客以免造成自己的麻煩。


我的房租收入過去沒有繳稅,轉成社宅後是不是就得繳稅了 ?

雖然政府明定:「繳稅是國民應盡的義務」,但對於名下有多戶非自住房子的房東,不繳租金所得稅已經是一種習慣,反正政府也查不到。但是… 請注意重點來了:

2022年7月1日開始,各縣市政府「房屋稅徵收率自治條例」即將實施,以台中市為例:
持有4戶以下每戶2.4%
持有5戶以上每戶3.6%

對比過去的房屋稅非自用稅率只有1.5%來說,這對名下擁有多戶房子出租的房東來說是是一記重擊,你要轉嫁給房客嗎 ?租金提高會不會造成空租率也提升呢 ?

轉成社宅之後,這些問題就解決了,依住宅法第22、23條規定,加入包租代管計畫之房東可享有房屋稅、地價稅、綜合所得稅等相關賦稅優惠。優惠如下:

【 綜合所得稅 】:每房租金所得1萬5(含)以下可免繳稅,超過的話房屋必要損耗所支出費用亦可再減除60% ( 請參閱:社會住宅減免綜合所得稅計算方式)
【 房屋稅 】:( 請參閱:社宅減免稅制計算方式 )
【 地價稅 】:( 請參閱:社宅減免稅制計算方式 )


社會住宅還有什麼要注意的 ?

參閱「內政部不動產資訊平台 社會住宅包租代管專區

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